부동산 거래시 꼭 알아야 하는 등기부 등본의 문제점과 대응방안 - 전세사기 및 부동산 사기 조심하세요

요즘 전세 사기때문에 한동안 시끄러웠다가 최근에는 다른 여러가지 정치적 이슈에 묻히는 것 같은데 인터넷 뉴스 보면 아직도 많이 나오네요.

 

전세 사기라고 하는데 이것은 이전 정부인 문재인 정부의 반 시장적인 부동산 정책에 의해서  의도하지 않았겠지만 야기된  결과가 아닌가 생각됩니다. (민주당의 정책은  본인들의 의도는 가난한 사람을 위하는 정책을 발의 하지만  법제화과정에서 detail이 부족하고 이로 인한 사회적 대응이나 결과를 예측 못하여 상황이 오히려 악화되는 형태가많습니다.  즉 언발에 오줌누기 형태가 되는 경우가 대단히 많습니다.  집값을 잡으려다가 오히려 올리고  전세사기도 이것에 해당되니까요. )

 

여러가지 정책중에 다가구 주택에 대한 종합부동산세등 세금에 의해서 유발된 상황 아닌가 합니다.   이런 다가구 주택구입이 투자자에게는 부담으로 작용되다보니 거래절벽이 발생하다보니  여러개의 빌라주택을 가진  집주인이 전세 거주자나 월세거주자가 계약 해지하고 나가려고 할때 문제가 터질수 밖에 없는 상황이 발생하죠 

새로 들어는 사람도 없어지고 전세가격이 하락하다보면  결국 이러한 문제가 터질수 밖에 없게 된 상황이죠..

 

현금사정이 많은 분이 빌라투자 하는 경우도 있겠지만 많은 은퇴자나  아파트 투자보다는 비용이 덜드는 편이라  이곳에 투자 하신분이 돈의 흐름이 막히다 보면 결국 이것으로  담보대출하여 겨우겨우 막다가 깡통 전세로 변질 되는 악순환이 아닐까 합니다.   집값이 떨어져야 한다고 주장하는 분들이 많은데 가장 이상적인 모델은 물가상승율을 따라가는 정도의 우상향이 가장 이상적인 모델입니다.   

 

실물경기의 하락은   가장 타격을 맞는 곳이 도리어 사회적 약자인데 아직도  그것을 모르고  집 값의 하락을 외치는 사람들이 많을것을 보면 답답합니다.  물론 전세사기를 의도적으로 한사람이 정말 문제이지만  생각해보면 이전 문재인정부시 만들어낸 많은 말도 안되는 부동산 정책의  다주택자에 대한 처벌적 세금문제가 원인이죠.  갑작스런 외부요인 ( black swan- 미국의 미칠듯한 금리인상)은 거래절벽을 만들고  자금력이 떨어지는 집주인분들에게는  생존의 문제라서 결국 문제를 일으키게 되니까요. 

 

TV 나 신문에서 나오는 뉴스에서 이 문제를 다룰때 꼭 나오는 이야기가  등기부 등본 확인하라고 하는것으로 끝맺음을 하는데   문제는 등기부 등본만  확인해서  해결이 되는 게 아닌게 문제이죠..   이런 태도의 언론사들의 기자들이 정말 문제가 많습니다. 전문성은 없고  Control C + control V 만 연습하고 와서  짜깁기하여 글을 올리니까요 .

 

이제부터 자세히 살펴 보도록 하겠습니다. 

1. 등기부등본  

 

 사기에 걸린분들은 아마도 등기부등본을 자세히 확인 했을것입니다. 그래도 결국 부동산 사기에 걸렸는데요 

등기소는 형식적 심사주의를 하는 곳입니다.  등기소 직원은 실제 조사권이 없습니다. 이에  직접 사실관계를 확인하지 않고 서류심사를 통해서 확인후  등기가 진행됩니다.    믿을수도 없고 책임을 지지 않은 기관으로 이것때문에  화가난 사람들이 재판으로 따졌던 적도 있었으나  재판의 판례에서도 책임이 없다고 판례가 있는것으로 알고 있습니다.

 

서류상으로 관리만 하는 곳이라고 보면 될것 같습니다. (근데 왜 돈은 받을까요 ??)

   그럼 다음 사항을 참조 해보겠습니다 .

 

 

 

나무위키에 나온 내용입니다.  등기부등본은 공신력이 없다는데 확실히 나와 있습니다.   

 

그럼에도 항시 나오는 이야기가   등기부 등본을 확인하라고 하는데 정말 사기꾼들은 등기부등본및 인감까지  위조하고  숨기면 속을 수 밖에 없습니다.

대표적인 사기 내용을 확인 해보겠습니다. 

 

2. 전세 사기의 예시

예를 들면 간단히 잔금 계약날 대출이 일어나면 막을수가 없습니다.  전세로 들어가시는 세입자는 잔금처리 날에 확인한  등기부등본은 깨끗했고  이에 잔금 치루고 그날 바로 동사무소가서  이전 신고 하면서 확정일자를 받아도  효력은  다음날 0시 부터 효력이 발생하는 점을 악용합니다.  집주인은  남은  잔금도 받고나서  그날 바로   제2 3금융권에서 대출을 일으키는 경우가 해당됩니다. (이미   만나는 날등 약속을 하고  이날 잔금을 치루자고 이야기가 되어 있었겠죠) 이 경우 세입자는 다음날 0시부터 대항권이 성립되나 대출은 전날 이루어져서 경매및 공매시 은행이 먼저 권리를 가지게 됩니다.   아마도 본인은 똑부러지게 일처리 했다고 자랑하겠지만 자신도 확인못한 대출이 되어 있을을 알았을때는 경매나 공매시 1차 권리가 은행이 먼저가 되는 최악의 상황이 이루어 집니다.   

 

그리고 깡통전세 의경우 전세가와 매매가가 붙어 있거나 역전세의 경우  집주인은   범죄의 상황을 의도 하지 않았지만  지금 같은 상황에서는 부동산 거래가 안되어(금리상승)  월세만 원하는 상태가 되어  전세입자를 구할수도 없고 이론인해  전세값이 하강되는경우입니다.  집값보다 전세가 높은상태에서 나갈때 뒤에 들어올사람이 없으면 당연히 문제가 발생할수 밖에 없는 상황입니다.  들어올 사람이 있어도 전세가가 하락하면  집주인이 돈을 추가해주어야 하는데 여러곳이 이런일이 발생할때는 돈구하기도 어려울수 있죠.   이것은 범죄는 아닌데  하락기에는  어쩔수 없는 현재 상황이라서요.

 

그리고 세번째의 경우 최근 빌라왕의 경우입니다.   정말 대책이 없는데  주로 신축 빌라에서  브로커가 개입하여 바지사장(알려진 7명의 거대 바지 사장(100개이상의 빌라주인 - 실제 노숙자나 파산하신분)들중에는 3명이나  죽었음- 도시 괴담에 나올 정도로 정말 무서운 세상입니다.)을 끼고 진행하는 방식입니다.

새로 건물을 올린후 최근 하락 추세및 금리인상으로 분양이 잘되지 않자 건축업자나 건물주는 답답한 상황이벌어집니다.  이때   대행업자(브로커)가 접근하여 잘 해결해주겠다고 하고 이 물건을  주변 부동산 중계소에  대상물건을 완전히 뿌린후 전세자를 구한다음   주변 시세 가격 올려서  전세를 먼저  계약한합니다. (실제로 부동산 중계소도 한통속- 복비들 더 많이 준다고 하여)  이 돈은 먼저 각자 건축주와 브로커가 나누어 가지고 (3억이  적정 매매가 인데 일부러 3억 5천에 전세를 받은후 3억은 건축주에  4천은 브로커가  천만원은 바지사장에 에게 분배 후)  돈없은 바지사장(빛 많은 사람 ) 에게 매도하는 형식입니다.   이경우 결국 바지사장은 100채 이상의 빌라 주인이 되지만  빛만 많은 건물주가 되고 결국에는  세금을 당연히 낼수 없어  공매로 넘어갑니다. 

공매로 넘어가도 계약 당일 바지 사장에 넘긴상태여서 확정일자 받아도 위에 내용에 나오는 것처럼 다음날부터 확정일자가되어 기존의 많은 부채에 대해서 먼저 변제가 되고 세입자는 그다음이 되어  세금이 먼저 처리되어 전세금을 받기는 매우 힘들어지는 상태가 되며 심지어는  보증보험에서도 안되는 상태가 되니 정말 조심해야 합니다. 

 

3. 대처방안 

하도 이런 난리가 나오니 정말 많은 대안 들이 나오고 있습니다.  특히 젊은 여성이나 대학생 신혼부부들은 정말 조심해야 합니다. 부동산 계약시 보면 부모님이 같이 오시는 경우가 많은데  이것은 참 바람직합니다.  남편이나 어르신의 역할은 그냥 옆에 앉아 있어도 좋습니다.  그리고 아래의 내용을 참조 바랍니다. 

 

 

 

이런 뉴스도 나와서  주의를 환기 하고 있습니다.  다소 다행이기는 한데요.  그래도 조심 해야 합니다. 

 

저도 부동산 거래시  등기부등본을 신주단지 모시듯 하는 부동산 업자들이 많아서  이것은 참고 자료 일 뿐이라고  이야기 했었는데 전혀 이해를 못하는 분들이 많습니다.  최근에 아파트 팔때 세금 완납증면서를 많이 요구 하고 있더라구요.. 

 

그런데  법인 물건은 법인뿐 아니라  법인대표의 세금 완납증명을 하는게 맞을것 같다는 생각이 듭니다. 

 

4. 그렇다면  어떻게 해야 할까요 -  계약시 꼭 지켜야할 대처방안 

 

1 . 계약시 지켜야할것 을 알려드리겠습니다.   주민등록증을 확인하여 등기부등본으로 확인 해야 합니다.  이중 계약을 예방 해아 하기 때문인데 문제는 등기부 등본도 위조하는 놈들이 있어서 문제이지만  이것은 범죄 행위이므로 추후 재판 참작이 될수 있습니다.  사진도 보고 주민등록증과 얼굴이 일치하는지 꼭 확인해야 합니다.    어떤 부동산 중계소는 이것 굉장히 중요히 여기시더라구요( 좀 나이 드신 분들) . 

 

2. 법인일경우에는 대리로 나오는 경우가 있는데 가능하면 대리인 보다는 법인 대표가 나오도록 말씀드리고 가능하면 대리인으로 하는 것은 피하시도록 권유 드립니다.   ( 이것 때문에 저는 억지로 연차 내고 간적이 많아요.) 

 

3. 계약금이던 잔금이던 절대 현금거래는 안됩니다.  가끔 사기 수법에서 빌라가격을 올리고 싶다고 협조 부탁하고  payback 한다는 말도 안되는 말을 하시는 분이 있을수도 있는데 이는 절대 현혹되서는 안됩니다. 그리고 가끔 계약금은 현금으로 원하는 분도 있는데 절대 안됩니다.  은행을 통해서 기록을 남겨야만 합니다.  ( 꼼꼼하신분들은  등기부등본 주인의 명의로 된 통장에 넣어야 한다고 주장하시는 분도 있습니다.- 물론 맞는 말입니다.)

 

4. 부동산 계약을 할때 특약사항에 다음과 같은 내용을 꼭 넣어 달라고 부동산 중계소에 부탁드립니다. 

 중도금및 잔금계약날까지 등기부등본의 상태를 그대로 유지 해야 만 한다. 만일 지키지 않을 경우 상기 부동산 계약을 세입자는 해지할 수 있다.  그리고 즉시  계약금및 중도금 잔금을 즉시 반환 한다.  

라는 문구를 꼭 삽입해 달라고 부탁해야 합니다.  이것은 절대 무리한 내용도 아니고 혹시나 모르는 이중 계약을 방지하는 내용입니다. 

 

5. 부동산 계약하다보면 정말 불안해 보일때가 있습니다.  물건도 괜찮고 가격도 좋아 큰 이익이 예상되는데  아 정말 찜찜하다 하다면 (등기부등본이 너무 지저분할때 즉 주인이 계속 자주 바뀌고 가압류가 많이 들어와 있었다가 해지되고 할때)   다음 같은 보험을 이용해보시기 바랍니다.(부동산 권리보험)

 

 

저도 처음 집을 살때  등기부 등본에 가처분 내역이 들어있었는데  우리가 집을 사면 이돈으로 가처분을 말소하고 산다는 부동산 중계사 말만 믿고 덜컥 아파트 계약했었는데  그때는 참 아무것도 모르고 했는데 다행히 큰문제 없었지만 지금 생각하면  정말 문제 될수도 있었구나 하는 생각이 듭니다. 

 

어른들도 같이 있었는데 그런 걱정은 안하셨었는데요 -  신혼부부나 대학생및  사회 초년생분들은  꼭 주변에 도움을 청하고 같이 고민하고 집구하시고   사기 피해 당하지 마세요.  그리고 이러한 경험들이 쌓이다 보면 투자자로 가는 첫번째 디딤돌이 되는 소중한 경험이니 잘 공부하고 진행하시기 바랍니다.